아파트 담보대출 총정리 및 금리비교

이번에 다뤄볼 것은 이야기는 아파트 담보대출입니다. 아파트 담보대출에 대해서 알아보고 은행별 아파트담보대출의 금리를 비교해 보도록 하겠습니다.

아파트 담보대출이란?

아파트 담보대출은 아파트를 담보로해서 받는 돈을 빌리는 대출상품을 말하는 것으로, 꼭 아파트가 꼭 아니더라도 개인주택이나 빌라를 담보로도 할 수 있지만 보통 오피스텔은 이에 해당되지 않습니다.

 

최근에 오피스텔도 준주택에 포함되어 대출을 받을 수 있지만 이는 아파트담보대출과는 명확하게 다릅니다. 

 

아파트라는 확실한 고가의 금액의 담보가 있기에 신용대출보다도 대출 요건이 그렇게 까다롭지 않으며 빌릴 수 있는 돈의 크기도 상당히 많은 편입니다. 그리고 가장 중요한 금리가 아파트 가격이 보통 우리나라는 하락하기보다는 중장기적으로 상승하기 때문에 금리도 낮은편에 속합니다.

아파트담보대출 금리/한도에 관해서..

 

 

아파트 담보대출에서 가장 중요한건 바로 한도와 금리일겁니다. 얼마나 빌릴수있느냐가 바로 한도가 되고 돈을 빌리는 것에 대한 서비스료? 이것을 금리라고 할 수 있습니다.

 

내가 얼마만큼 빌릴수 있는 한도에 따라서 과연 이 집을 살수 있느냐 없느냐가 결정됩니다.여기에 내가가진 현금을 더해서 보통 집을 사니까요. 몇년 전만해도 이 한도가 집 가격의 80%까지 나와서 20%만 있어도 구매할 수 가 있었습니다. 그러나 요즘은 정부 규제에 따라서 이 한도를 점점 줄이고 있는 상태입니다.

 

 

또한 금리는 내가 한달 혹은 1년에 얼마만큼의 이자부담을 해야하는지가 결정됩니다. 금리같은 경우에는 워낙 많은 돈을 빌리다보니 1%차이가 엄청 큰 차이가 납니다. 5억원을 빌린다고한다면 1년에 1%금리면 500만원이고 월로 계산한다면 40만원이 넘는 돈이 차이가 납니다.

 

이렇게 금리와 한도는 많이 중요한데 이것이 어떻게 결정되는걸까요? 이것에 대해서 한번 살펴보도록 하겠습니다.

아파트담보대출 한도 결정요인 : 감정가격

 

 

아파트를 살때 가격이 매매가격입니다. 그리고 보통 사람들은 이 매매가격이 아파트의 가격이라고 생각하지만 은행에서 판단하는 가격은 조금 다릅니다. 바로 감정가격이라는것을 사용하는데 이것의 기준이 되는 것이 바로 KB시세와 부동산 공시가격 알리미, 감정평가, 외부감정평가 등입니다.

 

산정된 감정가격이 아파트담보대출의 한도를 결정하는 가장 중요한 기준과 척도가 됩니다. 감정가격이 높으면 높을수록 돈을 빌릴 수 있는 가격도 많아 지게 됩니다. 만약에 감정가격이 10억이라고 한다면 은행입장에서 7~8억을 빌려줘도 나중에 아파트를 처분하면 빌려준 돈을 회수할 수 있으니까요.

 

반면에 만약에 아파트의 가치가 2억이라고 한다면 그렇게 많은돈을 빌려줄 수는 없을 것입니다.

아파트 담보대출 한도 결정요인 : 담보인정비율

담보인정비율이란 약자로 LTV라고 합니다. 아마 많이들 들어보셨을거라고 생각하는데 Loan To Value Ratio의 약자입니다. 주택을 담보롤 빌릴때 아까 얘기했던 감정가격에서 인정되는 자산가치의 비율입니다. 

 

 

이것이 최근에 규제로 많이 묶이게 되면서 점점 더 아파트담보대출을 받아서 집을 사는것이 어려워지고 있습니다. 특히 규제지역 내에서는 말이죠. 

 

정부에서는 자꾸 사람들이 빚을내서 아파트값을 올려버리니까 서민들의 주거안정을 위해서 어쩔 수 없는것이기는 하나, 반대로 또 집이 없는 사람들은 이 담보인정비율이 높아야 돈이 없어도 집을 살 수 가 있는데 어려운 일인것 같습니다.

 

 

요즘 서울 지역은 거의다 투기과열지구나 투기지역으로 묶여서 담보인정비율이 40%밖에 되지 않습니다. 그러니까 서울지역에 10억짜리 아파트를 사야한다고 한다면 현금으로 6억을 가지고 있여야 한다는 것입니다. 

 

경매물건으로 아파트 담보대출을 받을 시에는 경락률이라는것을 적용받는데 이게 또 하나의 방법이 될수 있습니다. 아무래도 위에서나온 일반적인 아파트담보대출보다 더 많은 LTV를 인정해주기 때문입니다. 

 

그러나 이것도 시세대비 싸게 낙찰받아야 LTV 인정비율이 높아지는 것이지, 반대로 시세보다 비싸게 낙찰받으면 아파트담보대출이 어려울 수가 있습니다.

아파트담보대출 한도 결정요인 : 소득요건 DTI / DSR

 

 

여기에 더해서 대출한도를 결정짓는 것중 하나가 바로 소득이 얼마나 되느냐하는 문제입니다. 은행입장에서는 이사람이 돈을 제떄 잘 갚아나가는 것이 중요합니다. 어느순간 돈을 못갚겠다고 해버리면 여러 문제가 생기기 떄문입니다. 

 

소득요건일 보는 DTI는 점점더 중요해지고 있습니다. 개인의 금융부채 상환능력을 소득기준으로 산정하는데 기존 + 신규주택담보대출 원리금을 연소득으로 나누어서 보고있습니다.

아파트담보대출 원리금상환액 + 기타대출 이자상환액 / 연간소득 = DTI

비규제지역같은 경우에는 보통 DTI가 60%정도라면 서울과 같은 규제지역은 DTI가 40%입니다. 서민 실수요자는 이보다 규제를 조금 완화시켜서 50%까지도 해줍니다.

 

아파트담보대출 받으려면 일정소득이 있다는것을 알려줘야 한다는 것입니다. 

 

 

여기에 요즘은 DSR이라고하는 Debt Service Ratio 하는 것을 적용하기도 합니다. 주택대출 원리금 말고 다른곳에서 받은 신용대출 원리금까지 포함해서 총대출 상환액이 연간소득액에서 차지하는 비중까지 포함합니다.

 

아파트담보대출원리금 상환액 + 기타대출 원리금 상환액 / 연간소득 = DSR

 

이자상환액이 아니라 다른대출의 원리금상환액을 다 본다고 하는것이니 DTI보다 더 엄격한 것 사실입니다. DSR같은 경우에는 70%까지 보기도하는데 이를 초과해도 은행에서는 조금 더 판단을 해서 내줄 수 있습니다.

 

내가 만약에 아파트담보대출밖에 없다 싶으면 DSR로 판단을하는 아파트담보대출을 받아야 한도를 더 많이 받을 수 있게 됩니다.

아파트담보대출 금리 : 변동금리와 고정금리

 

아파트 담보대출 한도에 대해서 알아보았으니 금리산정에 대해서 알아보겠습니다. 돈을 빌려서 사용하는데 그 빌리는 렌탈료라고 보면 아주 정확할 수 있습니다.

 

금리가 높으면 높을수록 이 렌탈료가 상당히 비싼것이고 반대로 낮으면 저렴한 것입니다. 아파트 담보대출 금리는 보통 시장금리 + 가산금리 형태로 만들어집니다.

 

시장금리에는 변동금리와 고정금리로 나누어지는데 대부분 변동금리가 저렴한편이나 상황에 따라서 이 금리가 중간에 높아질 수가 있습니다.

 

 

 

반면에 고정금리는 한번 정해지면 끝까지 같은 금리로 이어지기 떄문에 더욱 안정적일수 있습니다. 

 

변동금리에는 CD, COFIX, 금융채금리라는 다양한 시장금리를 선택하는데 각각의 변동금리 종류마다 변동하는 주기가 다르게 됩니다. 짧은건 CD금리가 3개월마다 바뀌고 가장 긴 금융채금리는 5년마다 한번씩 금리가 조정됩니다.

 

개인적으로는 금리 차이 많이 안나면 고정금리를 추천드립니다. 고정금리에 2%대에 빌릴수 있다면 아주 저렴하게 잘 빌린거라고 볼 수 있습니다. 

아파트 담보대출 : 가산금리

 

 

가산금리라는건 내 신용 상태에 따라서 금리가 더 붙을수도 있고 덜붙을 수도 있는게 바로 이 가산금리입니다. 

 

중간에 내가 분명 고정금리로 했는데 나중에 갑자기 평소에 나가던 원리금보다 더나간다? 싶으면 이 가산금리가 붙은겁니다.

 

보통 신용도가 높아서 1등급이다 하면 아무래도 이 가산금리가 붙지 않고 오히려 떨어지는데 신용도가 하락하거나 하면 이 가산금리가 높아지게 됩니다. 

 

만약에 내가 금리변동주기가 오지 않았는데도 아파트담보대출 원리금이 바뀌었다 싶으면 바로 은행에 전화를 걸거나 찾아가서 왜 바뀌었는지 내 가산금리 조건부분에서 불충족 된 부분이 무엇인지 확인해서 조정할 수 있는것들은 조정하는 것이 좋습니다.

아파트 담보대출 금리비교

 

 

예전에는 보통 은행에서 한도가 얼마고 금리가 얼마다 하면 그냥 은행원의 말이 맞다 싶어서 비릴고는 했는데 요즘은 한눈에 대출금리를 비교할 수 있는 사이트들도 많아졌습니다.

 

 

보통 그냥 검색창에 아파트담보대출 금리비교사이트 치면 다양한 사설 사이트들이 나옵니다. 

 

 

이런 사설 금리비교사이트에서 한번 살펴보고 상담을 받아보시는것도 하나의 방법입니다.

 

여기하 한가지 더 추천드리는 방식은 민간 사이트보다는 전국은행연합회 금리비교입니다. 전국은행연합회 홈페이지에 접속하면 "금리/수수료비교 공시"라는 란이 있습니다.

 

 

 여기에 분할상환방식 주택담보대출을 선택하고 주요 메이저 은행들을 선택하면 다음과 같은 화면으로 금리를 한눈에 볼수 있습니다.

 

 

 

신용등급이 높을수록 금리도 저렴해진다는것을 알수 있습니다. 

 

 

최근 내용으로 살펴보자면 현재 메이저은행 4개 은행 농협, 신한, 우리, 국민은행 중에서는 국민은행이 제일 금리가 저렴하다는 것을 알 수 있습니다.

 

이상 아파트 담보대출에 대해서 상세히 알아보고 금리를 비교하는것까지 알아보았습니다.